Le tertiaire à l’assaut de l’immobilier serviciel

L’immobilier tertiaire a entamé une profonde mutation depuis quelques années, accélérée par la crise sanitaire de 2020 liée à l’épidémie de Covid-19. En effet, les attentes, habitudes et besoins des entreprises évoluent, s’éloignant progressivement du modèle de bail 3-6-9 avec un tarif fixe au m2, vers la notion d’usage et d’outil de travail à la demande, de bureaux as a service. 

L’immobilier tertiaire 2.0 semblait irréaliste pour les générations X et Y, et pourtant, il est bien réel et sa tendance ne cesse de croître. Le concept de bureaux partagés, dans lesquels des collaborateurs d’entreprises différentes cohabitent et s’y rendent quand ils en ont besoin, où ils en ont besoin, à n’importe quel moment de la journée sont plus que jamais au cœur des stratégies « hospitality » des entreprises. En effet, pour attirer les nouveaux talents, notamment les talents issus de la génération Z, les entreprises misent sur le bien-être, la flexibilité, la modernité et ces espaces de travail d’un nouveau genre se transforment en un argument de taille pour la marque employeur. 

 Les services offerts par l’immobilier serviciel 2.0 priment donc sur les mètres carrés. Espaces modulables, conciergerie sur place, salles de sport, réservation de service, ultra-connectivité, l’immeuble de bureau n’est plus ce qu’il était et entame une petite (r)évolution. 

Les nouvelles attentes des entreprises en matière d’immobilier 

L’immobilier est devenu progressivement un canal d’acquisition de nouveaux talents et un vecteur d’attractivité pour les entreprises qui souhaitent proposer une autre approche du salariat à leurs collaborateurs. Les nouvelles attentes des salariés, induites par l’évolution des habitudes de travail et l’arrivée des générations Y et Z sur le marché du travail, impliquent de repenser les lieux de travail en fonction des nouveaux besoins et usages. 

Si le nombre de mètres carrés et la localisation ne semblent plus dans les top critères des décideurs, le confort, la qualité de vie et les services pour le bien-être des collaborateurs sont désormais les critères de choix. L’objectif ? Attirer et fidéliser de nouveaux collaborateurs, augmenter la productivité des salariés et soigner sa marque employeur. 

« les directeurs immobiliers conduisent de plus en plus de projets communs avec les équipes ressources humaines. L’immobilier est d’ailleurs devenu un outil de relations, un sujet partagé entre directions RH, immobilier, innovation, IT, communication…», atteste Philippe Boyer, directeur innovation et relations institutionnelles chez Covivio. 

Autres critères de choix pour les décideurs : la flexibilité. En effet, les entreprises sont en quête d’agilité : espaces de travail modulables, engagement court, occupation à la demande, paiement à l’usage sont autant de solutions qui permettent aux locataires de mieux s’adapter au contexte économique et social. 

Repenser l’immobilier tertiaire…as a service

L’évolution des usages, besoins et attentes des entreprises induisent donc une remise en question de l’offre immobilière tertiaire globale. En effet, l’offre ne semble pas encore tout à fait adapter à la demande, de nombreux propriétaires continuent de commercialiser des surfaces nues là où les bailleurs attendent des infrastructures clés en main, fonctionnelles et servicielles. 

Pour les propriétaires, cette nouvelle approche vient perturber un équilibre jusqu’alors bien ancré. La fin des beaux 3-6-9 ainsi, la mise à disposition d’une offre servicielle à la demande, le paiement à l’usage ainsi que la modularité des surfaces impliquent des investissements supplémentaires…pour des risques plus conséquents ! Cette nouvelle tendance implique fatalement une plus grande précarité pour les propriétaires de ces immeubles qui ne bénéficient plus de la visibilité sur la durée, et sur l’espace occupé. 

Ces risques freinent l’explosion de l’offre de l’immobilier serviciel, néanmoins, pendant que certains acteurs traditionnels opèrent timidement leur mutation, d’autres acteurs ont choisi de concentrer leur activité uniquement sur l’immobilier as a service, caressant l’espoir de s’imposer en leader sur l’immobilier tertiaire de demain. 

Immobilier tertiaire 2.0 : l’offre de services aussi cruciale que complexe

En plus d’une consommation à l’usage, l’immobilier serviciel implique également la mise à disposition d’une offre de services complète, permettant d’offrir le sentiment d’espace de travail « comme à la maison ». En effet, la crise sanitaire a intensifié la remise en question de l’offre tertiaire existante et sa pertinence. La question de la présence physique au bureau, de la plus-value de l’espace de travail n’a trouvé de réponses que dans la sociabilisation, les équipements et le service. Au regard du service, l’ambition des nouveaux acteurs de l’immobilier est d’apporter une offre servicielle à la hauteur de celle que les usagers peuvent retrouver à leur domicile ou mieux encore, à l’hôtel. Le projet de la tour Trinity de la défense en est le parfait exemple : 

« Avec ce projet, nous voulons que les collaborateurs profitent ici de ce qu’ils aimeraient avoir chez eux mais qu’ils n’ont pas les moyens de s’offrir. Comme un chez soi augmenté », confiait Bruno Donjon de Saint Martin, directeur général bureaux, hôtels et projets mixtes Europe Unibail-Rodamco-Westfield.

 Les offres servicielles combinent différents domaines d’activité, allant de la réservation de prestations de service en ligne, à la mise à disposition de salles de fitness, de jardins & potager ou encore d’une offre de restauration variée et locale. La course aux services remplace donc la course au m2, mais dans la pratique, offrir un bouquet de prestation de services à la demande n’est pas toujours une mince affaire pour les acteurs de l’immobilier. 

La construction d’une telle offre en interne implique de lourds investissements pour opérer la plateformisation de l’offre, le pilotage, le sourcing et le service aux usagers. 

Pour rester compétitif et continuer d’attirer les entreprises tout en restant dans leur budget, les acteurs de l\’immobilier peuvent compter sur des pure players de l’expérience servicielle, capable de fournir des solutions clés en main, personnalisable et scalable. 

L’immobilier tertiaire : la valorisation des actifs par le service

Une récente étude menée par l’entreprise CBRE montre la réalité de la valorisation  des services proposés dans le cadre de l’immobilier tertiaire. 1 entreprise sur 2 se dit prête à payer 10% de plus pour un espace de travail connecté, et 6 entreprises sur 10 se disent prêtes à payer 10% supplémentaires pour des surfaces équipées assorties de contrats de services & maintenances.

La qualité de service est donc bel et bien un facteur déterminant pour fixer le prix du m2 et valoriser au mieux les actifs immobiliers des propriétaires. 

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